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中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展前景分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-8-24
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中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展前景
2009-2012年中國(guó)太陽(yáng)能光電建筑行業(yè)深度調(diào)研及投 本研究咨詢報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家工業(yè)和信息化部、國(guó)家海關(guān)總署、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)務(wù)院發(fā)展研2009-2012年武漢房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局與投資戰(zhàn)略研 2009年上半年，肆虐全球的金融危機(jī)方興未艾，所有人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)春天的到來都不抱太大希望，然2009-2012年深圳房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局與投資戰(zhàn)略研 2009年1～5月深圳市一、二手房市場(chǎng)銷售態(tài)勢(shì)已經(jīng)達(dá)到甚至超過2007年同期銷售的水平，而旺2009-2012年上海房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局與投資戰(zhàn)略研 2009年上半年上海房地產(chǎn)增加值增幅是回升的，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上保持健康穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)。一是房地
房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的重要組成部分，是房地產(chǎn)商品房生產(chǎn)、流通和消費(fèi)不可或缺的媒介和橋梁。其涉及房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的前、中、后期，廣泛開展房地產(chǎn)顧問咨詢、土地評(píng)估、營(yíng)銷策劃、代理銷售、經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)按揭等業(yè)務(wù)。我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)隨房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化改革發(fā)展而來，其專業(yè)化程度逐步提高，行業(yè)價(jià)值不斷得到體現(xiàn)，市場(chǎng)前景十分廣闊。
一、我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展階段
房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在國(guó)外已有近百年歷史，在我國(guó)僅發(fā)展了二十多年，仍屬于年輕的朝陽(yáng)行業(yè)。其發(fā)展過程可以分為1988-1995年的萌芽階段，1996-1999年的起步階段和2000至今的快速發(fā)展階段。
萌芽階段(1988-1995年)
1988年12月深圳成立了國(guó)際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司，成為我國(guó)第一家房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。1991年，深圳的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)展到11家。90年代前后，上海也出現(xiàn)了少量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)。 1993年，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)到了近70家，同時(shí)來自港臺(tái)的達(dá)利行和九鼎軒等代理商開始入駐北京，帶動(dòng)了本土代理企業(yè)的紛紛成立。
起步階段(1996-1999)
1996年《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》頒布施行后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步為社會(huì)所承認(rèn)。1997年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整使房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)紛紛登上舞臺(tái)，深度介于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。1998年出臺(tái)“23號(hào)文”停止福利化分房，一方面促進(jìn)了大量存量房進(jìn)入流通渠道，另一方面也使增量房成交放大，從而使房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)獲得了快速的發(fā)展。
快速發(fā)展期(2000至今)
1998年開始的全面住房體制改革使房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)開始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。保守估計(jì)，目前房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)超過3萬(wàn)家，從業(yè)人員逾百萬(wàn)。該時(shí)期行業(yè)中成長(zhǎng)起一批門店過百、人員過千的大型企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、易居中國(guó)、合富輝煌、偉業(yè)顧問等。
二、我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的重要性
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了重要的作用。
1、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的潤(rùn)滑劑
房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)依靠自己的信息優(yōu)勢(shì)和專業(yè)知識(shí)優(yōu)勢(shì)，提供精確的交易信息與專業(yè)的咨詢建議，促進(jìn)市場(chǎng)信息的雙向流動(dòng)。對(duì)于消費(fèi)者可以提供全面的房產(chǎn)信息，縮短交易時(shí)間與成本;對(duì)于開發(fā)商可以提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息、專業(yè)化的咨詢意見，從而避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，快速促進(jìn)開發(fā)與銷售。此外，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)還提供一些周邊服務(wù)，如房產(chǎn)按揭、IT交易平臺(tái)、信息咨詢系統(tǒng)等，諸如此類服務(wù)均大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行效率，降低了市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。
2、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)具有較大的社會(huì)效益
房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)具有就業(yè)吸納能力強(qiáng)，資源耗費(fèi)少等特點(diǎn)，屬于新型朝陽(yáng)服務(wù)業(yè)。其屬于人力密集型行業(yè)，以從業(yè)者為創(chuàng)造價(jià)值的主體，在人員擴(kuò)張方面受其它生產(chǎn)要素的制約較少，在吸納就業(yè)方面具有先天的優(yōu)勢(shì)以及巨大的潛力。此外，該行業(yè)以知識(shí)與服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值，資源能源耗用極低，符合新型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。
三、我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的前景展望
作為一個(gè)新生的行業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿薮螅渲饕内厔?dòng)因素來自于兩個(gè)方面：一是其所依立的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展;二是行業(yè)本身的進(jìn)一步生長(zhǎng)成熟。
1、房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)向好將創(chuàng)造巨大的市場(chǎng)空間
自從1998年國(guó)家實(shí)行住房商品化改革之后，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了黃金十年，從1997年至2008年全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)了近六倍，年均增長(zhǎng)率達(dá)到21%，商品房?jī)r(jià)格也有較快的增長(zhǎng)。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在全國(guó)各地也火熱進(jìn)行，2008年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá)到3.06萬(wàn)億，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的18%，為08年GDP的十分之一，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位日益得到加強(qiáng)。雖然08年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了巨大調(diào)整，市場(chǎng)呈量縮價(jià)跌之態(tài)勢(shì)，但09年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，各類行業(yè)指標(biāo)強(qiáng)勁復(fù)蘇，仍不改長(zhǎng)期向好的態(tài)勢(shì)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)向好的基本因素也沒有改變。
基本因素之一是高速增長(zhǎng)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)。
改革開放以來，我國(guó)年均GDP增速達(dá)到9.8%,大大高于全球增速，也高于其它新興市場(chǎng)國(guó)家。1990至2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到8.2%，這一增長(zhǎng)每年給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了巨量的有效需求，此外，經(jīng)濟(jì)繁榮也來了商業(yè)地產(chǎn)供求兩旺。受08年金融危機(jī)的影響，我國(guó)GDP一度出現(xiàn)快速下滑，但目前已經(jīng)止穩(wěn)回升，同時(shí)世界銀行預(yù)測(cè)中國(guó)將成為全球最早復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)體。
據(jù)有關(guān)研究表明，當(dāng)人均GDP在3000-4000美元時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將快速增長(zhǎng)，08年我國(guó)人均GDP為剛好超過3000美元，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來快速發(fā)展。
基本因素之二是加速中的城市化進(jìn)程
城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)行業(yè)的引擎之二。根據(jù)納瑟姆的“城市化曲線”，當(dāng)城市化率處于30%-70%時(shí)，城鎮(zhèn)人口迅速增加，城市化進(jìn)程加速，到2008年我國(guó)城市化只有45%，處于城市化中期，發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率普遍在80%左右，世界平均水平也達(dá)到50%，我國(guó)仍然有較大增長(zhǎng)空間。此外，與同等發(fā)展程度國(guó)家相比，我國(guó)的城市化進(jìn)程相對(duì)滯后。隨著國(guó)家政策方針的支持及制度阻障的革除，未來我國(guó)城市化進(jìn)程有可能會(huì)變得更加順暢。
按近十年的城市化速度，未來我國(guó)將每年新增城市人口1-2千萬(wàn)， 07年我國(guó)的城市人均居住面積為27平方米，按此計(jì)算，未來每年的新增商品房需求至少在3億平左右。2008年全國(guó)商品房代理銷售比例為47%，房地產(chǎn)中介服務(wù)的代理銷售業(yè)務(wù)無疑將擁有一個(gè)巨大市場(chǎng)。同時(shí)龐大的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也給房地產(chǎn)顧問策劃業(yè)務(wù)帶來持續(xù)拓展的機(jī)會(huì)。另外，由此帶來的存量房的增加以及人們對(duì)房屋交易的需求將使得二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)得到長(zhǎng)足的發(fā)展。
2、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的自身發(fā)展將進(jìn)一步拓展已有的市場(chǎng)空間
房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的成熟將為自身帶來更大的市場(chǎng)空間，其成熟表現(xiàn)為行業(yè)專業(yè)化程度逐步深化，發(fā)展模式日益成熟，行業(yè)價(jià)值的逐步顯現(xiàn)，行業(yè)地位日漸提高。
房地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展初期往往采取全職能、整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈滲透的經(jīng)營(yíng)模式，自行包攬房地產(chǎn)開發(fā)銷售的整個(gè)環(huán)節(jié)，但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度加劇以及房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化提升，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)參與的房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)越來越多，由銷售環(huán)節(jié)向上拓展到調(diào)研、設(shè)計(jì)、企劃等環(huán)節(jié)，形成了目前所謂的全程代理概念，向下端則拓展到物業(yè)管理、存量房交易等環(huán)節(jié)。同時(shí)，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展模式也在逐步完善與成熟。易居中國(guó)服務(wù)內(nèi)容涵蓋住宅消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈的諸多領(lǐng)域，，世聯(lián)地產(chǎn)則形成了“咨詢+實(shí)施“的獨(dú)特業(yè)務(wù)模式。
隨著市場(chǎng)專業(yè)化程度的不斷提高，主流開發(fā)商紛紛將非核心業(yè)務(wù)外包，萬(wàn)科、保利、恒大等開發(fā)商的樓盤幾乎全部均由房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)代理銷售。08年策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額超過7000億元，占全國(guó)商品房銷售額的比重達(dá)到了歷史的最高水平32.1%，而05年此比例不到20%。另外，全國(guó)商品房代理銷售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。除了代理銷售業(yè)務(wù)，08年的房地產(chǎn)市場(chǎng)重大調(diào)整使得行業(yè)的顧問策劃業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的策劃收入增長(zhǎng)率同比達(dá)到了56%。
雖然我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在近幾年取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，但與國(guó)外成熟市場(chǎng)相比仍有巨大的差距。如美國(guó)，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機(jī)構(gòu)完成的，而即使在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展時(shí)間早、市場(chǎng)化程度高，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角和長(zhǎng)三角地區(qū)，由中介代理的新增商品房的市場(chǎng)份額也才剛剛達(dá)到50%;在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展相對(duì)不成熟的其他區(qū)域，由中介代理的新增商品房的市場(chǎng)份額約10%-30%，由此可見，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)未來業(yè)務(wù)具有廣闊的空間。 - ■ 與【中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展前景分析】相關(guān)新聞
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